登录
当前位置: 首页 » 资讯 » 房产 » 正文

摆事实,讲道理。深度解析郑州房产“能否买、何时买、买哪里”三大终极问题

放大字体  缩小字体 发布日期:2022-05-30  浏览次数:131841
核心提示:    1  当下国内及郑州楼市大环境  当下的郑州楼市格局及未来走势,争执不断,眼花缭乱。  似乎,处在历史的十字路口。  不同的立场,不同的角色,都在发表或唱多或唱衰的言论。  谁对?谁错?  也许

  

  1

  当下国内及郑州楼市大环境

  当下的郑州楼市格局及未来走势,争执不断,眼花缭乱。

  似乎,处在历史的十字路口。

  不同的立场,不同的角色,都在发表或唱多或唱衰的言论。

  谁对?谁错?

  也许,只能交给时间去印证。

  我们判断郑州楼市的当下及走势,必须建立在准确和正确理解楼市外围大环境的前提下:

  高层基调:房住不炒,稳字当头;

  各地调控:依然严格,10个城市又有6个城市先后被“叫去开会”;

  土地市场:各地分化明显,郑州土拍溢价偏少;

  针对开发商:“三道红线”,缓期三年;

  银行方面:严查资金违规流入房地产,5年期LPR已5个月维持不变;

  市场情绪:人们的降价情绪大于降价本身;

  郑州楼市:大体上4年横盘,仅个别区域有涨幅,新盘特价层出不穷,远郊阴跌,烂尾闪现,二手房挂牌量突破11万套。

  

      2

  房子还能不能买

  处于当下的楼市大环境,房子还能不能买?这个问题在各个房产投资群里被聊得热火朝天。

  从经济内循环到华为芯片断供,从土地财政到楼市夜壶理论,从新型城镇化到全国人口流向,从人民币汇率波动到疫情海外输入,从中印冲突到恒大资产重组,从全球无休放水到卡脖子科研清单……

  能买和不能买两派,都可以喷出万字长文来支撑各自的观点。

  我的天啊,这么神奇吗?

  在深度懵逼的状态里,让我们抛弃那些宏观、伟岸、高大上的理论,从个人或者家庭资产如何配置与安放的微观角度去思考这个问题,会有何结论呢?

  首先考虑自己或者家庭资产是不是买得起房子?如果答案是怎么折腾都买不起,那就简单极了,答案是不能买。

  而如果你已经拥有相当的资产且首付得起房子,那么这些钱是豪车、会所、大金劳?冰箱、床底、存银行?基金、股票、炒期货?还是投资郑州买套房?

  于是我们把“房子还能不能买”这个问题变成了一道选择题时,我相信读到这篇文章的大部分人,都会在后两者属于投资的项目里进行挑选。

  那么进一步,我们来考虑上面罗列的普通老百姓可以接触到的房产之外的投资渠道,请选出你敢于把所有资产(包括已有房产)All in的项目,特别是资金体量偏大的人士。

  股票风险巨大,即使你比较专业你敢All in吗?

  理财收益较低,即使你没有高收益追求你会All in吗?

  期货大起大落,即使你找刺激成性而All in你老婆答应吗?

  这里我再次相信只要是正常人都不会All in这些投资项目的,而只是会拿出一定比例的资产去操作。

  最终,我们把“房子还能不买”这一问题变成了如何将资产按照适合自己或家庭的比例进行配置的问题。

  年轻的刚需小伙,他会选择All in所有资产,买套房子娶媳妇;

  拥有孩子的年轻夫妇,他们会用80%的资产买套学区房,为孩子的未来保驾护航;

  事业稳定的中年人,他会把60%的财富放在房子上作为家庭资产的压仓石,同时留下应急和高收益项目的流动资金;

  操盘绝世高手,他会选择100%的资产在股市中发财,然后用赚到的巨款买下豪宅,用物质来铭刻自己的巅峰人生……

  到这里,我们的结论已经跃然纸上,那就是:

  房子是绝对可以买的——只是根据你的投资偏好、逻辑性、认知度、专业性、风险承受能力等等,找到房子在你家庭总资产中合适的占比罢了。

  如果一位有钱人告诉你房子不能买了,那一定是因为他已经买够了。

  3

  买在当下中不中

  投资的本质就是将当下的资源配置到未来,它必定延迟了我们当下的享受,也使我们获得了未来更高价值兑现的机会。

  与此同时,任何投资品的短期走势都是难以预测的,房产投资也非异类。

  当我们用延迟享受思维去回看全球楼市百年历史,会发现房价的长期趋势是无比确定的,延迟享受的时间越久,房价涨幅越大;

  再看国内楼市二十载,我们又会发现90%的房价涨幅却是在10%的时间内完成的。

  而绝大数普通人往往很难判断出那10%的时间发生在何时与何地,即使我们判断出这个时间,也通常已临近大涨,此时你知我知大妈知,于是优质房产再难以低价买到。所谓买在最低点卖在最高点,都是骗人的童话故事。

  历史经验告诉我们,只有房子拿的久才能吃到足够的红利。特别在大城市普遍政策限售的当下楼市,延迟享受思维更加明显,使得我们必须用中长线的眼光来看待房产投资。

  套用巴菲特老爷子的一句话:“如果你没有持有十年的决心,就不要持有一分钟”。

  再回来,说我们的主场郑州。

  郑州城市基本面不用多说,头衔不少,人口不缺,城运当头,发展迅猛,生活在郑州的我们根本没有不看多郑州楼市未来长期趋势的任何理由。

  单看眼下,郑州楼市横盘四年,前几日还有数十位河南房企掌门人召开稳房价闭门会议,于是很多人就说郑州的房子再也不能买了。

  而在我看来,正确的投资逻辑从来都不是追涨杀跌,而是在别人恐惧时我稳步建仓,在别人疯狂时我悄然离场。

  此时到年底的郑州楼市,已经处于过去四年以来最佳的买入时机。

  但是不是未来几年的最佳买入时机呢?谁也不知道。

  我们能做的就是按照房子在各自家庭总资产中合适的占比进行操作,笃定郑州未来的发展和纸币计价的房产即可。

  4

  郑州房产买哪里最稳

  郑州市域面积说大不大,说小可也真是不小,东西南北这么大的区域,难道将房子买在哪里都是稳赚不赔的吗?当然不是。

  连只有三分之一郑州大小的宇宙中心深圳,买错区域也会被套上十年八年,郑州又如何能逃得掉?

  随着国家中心城市+都市圈+城市群的新型城镇化模式的确立,在我看来“一个中心(保值增值)+两个坑(长期被套)”的新型房产投资模式也随之确立。

  郑州东西南北摊大饼式的扩张,距离感逐渐在人们脑海中形成,主城区和都市圈的概念渐渐进入我们的视野,进而各个区域到城市中心的通勤距离与时间逐渐被大家所重视。

  买城市中心区,买主城区,买到城市中心区通勤距离近、时间短的区域,成为当下房产投资的正确战略。

  首先,我们要明白何为主城区?何为都市圈?

  引入我从一位房投大咖那里取经来的概念——他认为在房投领域只需要拿“到城市中心通勤时间的长短”来区分主城区和都市圈,即到城市中心通勤时间在一个小时以内的区域就是主城区,以外的区域都是都市圈。

  因为一个小时是大部分人每天花在路上单程时间的极限。这一概念简单粗暴,不易接受,常念常品,有其道理。在他看来,买城市中心区,买主城区和买到城市中心通勤距离近、时间短的区域三者是辩证统一的,所有的关键点都落到了什么是城市中心区这个问题上。

  关于郑州主城区定义,我给大家透漏一个图,你自己悟,这个是官方的:

  房产投资领域的城市中心区,一定是具备影响房价核心因素的中心。

  一个城市的中心很多,我们说说郑州。

  郑州的地理中心在紫荆山,商业中心分散东西南北,行政中心在金水路、中原路,基础教育中心在中原区和金水区的顶级中小学附近,高等教育中心在高新区、龙子湖……

  这么多中心,它们是影响房价的核心因素吗?

  不是。他们很显然都只是关联而非核心因素。

  郑州房价最高的区域是老郑东新区(白沙也属于郑东新区)——地理靠东,商业偏弱,行政不够集中,名校基本没有。

  那么老郑东新区房价为何是郑州的制高点呢?

  答案是就业。

  就业中心才是一个城市真正意义上的中心。特别是高端就业中心。

  这个就业中心一定是金融、科创、互联网等高效率高能级的产业聚集区域,而不是制造业的聚集区域。

  这个就业中心里驻扎的是整个城市的高购买力人群,他们推动着整个城市的房价最高点。

  细化现在郑州就业中心的具体范围,就是上图所示,即北龙湖片区、CBD、高铁东西广场、龙子湖片区合围的老郑东新区区域,也就是之前东哥定义的郑州新内环区域。

  而且,这只是暂时。也许5—8年后,这个中心内环区的范围,会继续向东走,包含白沙组团,也就是下图范围。

  这个范围,就是完整版郑东新区的范围。

  你不信?这是趋势。参照深圳的城市发展。

  10年前谁能想到深圳南山区宝安区如此威猛?

  找到了郑州的城市中心即就业中心,套入上面到城市中心通勤时间一个小时之内的概念,同时再引入郑州已通车和批复在修建的地铁要素,将一个小时通勤转化为步行15分钟加地铁45分钟的直观过程。

  于是我们把郑州房产投资买哪里最稳的问题转化为地铁站的数数问题——以步行一公里15分钟,地铁一站3分钟,换乘一次算两站计算。

  读文章的朋友们还有不会的吗?

  4

  郑州房产买哪里潜力大

  一个城市中真正有价值的区域可以分为两类:

  一类是上面问题所讲的,距离城市就业中心一小时内通勤时间的区域;

  另一类就是处于城市发展的主方向上,未来几年能够被城市扩张,包裹住的近郊区域。

  这两种类型,前者属于稳定性区域,通常配套成熟,确定性大,人口充盈,房价不低,保值增值;

  后者则属于潜力性区域,虽看似现在是郊区,但处于城市发展主方向上,能够享受政府实实在在的大力投入,交通、就业、学校、商业、医疗等配套稳步落地,同时紧靠城市成熟区域,人口自然溢入有保障。

  最重要的是:暂时房价不高,和成熟的邻居区域有明显的价差,从而房价涨幅潜力更大。

  拿郑州来讲,向东发展是郑州城市发展的绝对战略方向。东强的称号排在第一,不是白叫的。

  从高铁东广场继续向东外扩的白沙组团,这些年人口增长,道路完善,地铁开工,学校落地,商业拔地而起,医院落成,价差明显,还有核心的就业配套之一——飞速建设的科学谷鲲鹏软件小镇。以及未来随时会加速建设的其他产业园、总部商务基地和省级公共文化服务中心配套。

  最巧合的是白沙组团是一个同时满足“距离城市就业中心一小时内通勤时间”和“未来几年能够被城市发展主方向扩张包裹住”这两个要素的神奇区域,非常值得在当下买入。

  5

  重要的话在最后

  行文至此,以房产投资为出发点,探讨了郑州房产能否买、何时买、买哪里这三个问题。

  以上仅为个人深度思考观点,躲不开千人眼中的千种哈姆雷特,唯望理性交流,拒绝瞪眼谩骂。

  最后,罗列一些不再展开分析的我的深度学习与思考:

  ★资产如何配置安放,是每一个有产家庭都必须要考虑的现实问题。

  ★买的足够早+拿的足够久,才是房产投资的真正秘籍。

  ★静淡市建仓,牛市调仓、减仓是值得我们去执行的买入和卖出节奏。

  ★便宜的区域不都是洼地,填不起来的洼地就是坑。

  ★现在满地都是房子,可唯有核心区域的优质房产,才适合配置。

  ★流动性是房产投资要考虑的第一要素,高总价是流动性的头号杀手。

  ★投资任何一个城市的房产,都要考虑该城市房价天花板的高低,把房子买在城市均价附近,是个简单又靠谱的好方法。

  ★忘记2016,降低预期,让预期符合实际,是需要修炼的房投心态。

  ★当下大部分城市短期内都不会有暴涨的行情发生,郑州更不可能,因此不建议任何所谓“黑科技”借贷的高杠杆买房行为。

  ★郑州二手房挂牌量突破11万套,其实里面有七到八成都是没有好学区的老破房子,如果它们依然硬撑着价格,也就不属于有效挂牌房源了。

  ★房子买后,不要纠结于短时间下的价格波动,而要关注五六年后甚至更长久未来的趋势,这门等待的艺术,需要耐得住寂寞、熬得住心魔。

  ★房产投资是一件“买入就不用管”的美差事,不需要每天盯盘,不耽误正常工作,不妨碍兼职创业,不影响平日生活……不占用你的时间,而又把一切交给时间。


 

 
 
[ 资讯搜索 ]  [ 加入收藏 ]  [ 告诉好友 ]  [ 打印本文 ]  [ 关闭窗口 ]

 

推荐图文
推荐资讯
点击排行